INFORME JURÍDICO DE LA DIRECCIÓN DE SERVICIOS DEL DEPARTAMENTO

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INFORME JURÍDICO DE LA DIRECCIÓN DE SERVICIOS DEL DEPARTAMENTO DE
EMPLEO Y POLÍTICAS SOCIALES SOBRE EL PROYECTO DE DECRETO DEL DEPÓSITO
DE FIANZAS Y DEL REGISTRO DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE FINCAS
URBANAS DE LA COMUNIDAD AUTÓNOMA DE EUSKADI
I. INTRODUCCIÓN
La Dirección de Planificación y Procesos Operativos de Vivienda ha
solicitado a esta Dirección de Servicios a través de la aplicación
informática Tramitagune-Actuaciones Administrativas, la emisión del
informe jurídico en relación al Decreto del depósito de fianzas y del
Registro de Contratos de Arrendamiento de Fincas Urbanas de la
Comunidad Autónoma de Euskadi.
En el expediente dado de alta en la aplicación antes citada obran los
siguientes documentos:
1.
Orden de 23 de noviembre de 2015, del Consejero de Empleo y
Políticas Sociales, por la que se inicia el procedimiento de
elaboración del Decreto del depósito de fianzas y del Registro de
Contratos de Arrendamiento de Fincas Urbanas de la Comunidad
Autónoma de Euskadi.
2.
Memoria Explicativa del Proyecto de Decreto, suscrita por la
Directora de Planificación y Procesos Operativos de Vivienda, de
fecha 26 de noviembre de 2015.
3.
Memoria Económica del Proyecto de Decreto, suscrita por la
Directora de Planificación y Procesos Operativos de Vivienda y por
el Responsable del Servicio de Estudios, Planificación y
Presupuestos, de fecha 26 de noviembre de 2015.
4.
Informe de la Dirección de Planificación y Procesos Operativos de
Vivienda de 26 de noviembre de 2015, justificativo de la ausencia
de relevancia desde el punto de vista del género de la norma
proyectada.
5.
Orden de 30 de noviembre de 2015, del Consejero de Empleo y
Políticas Sociales, de aprobación previa del Proyecto de Decreto
del depósito de fianzas y del Registro de Contratos de
Arrendamiento de Fincas Urbanas de la Comunidad Autónoma de
Euskadi.
6.
Texto del Proyecto de Decreto del depósito de fianzas y del
Registro de Contratos de Arrendamiento de Fincas Urbanas de la
Comunidad Autónoma de Euskadi.
En base a todo lo anterior, y de conformidad con las funciones que
tiene atribuidas la Dirección de Servicios por el artículo 8 apartado
h) del Decreto 191/2013, de 9 de abril, por el que se establece la
estructura orgánica y funcional del Departamento de Empleo y Políticas
Sociales, y de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.3 de la ley
8/2003, de 22 de diciembre, de Elaboración de Disposiciones generales
del País Vasco, se emite el presente informe.
II. ANTECEDENTES NORMATIVOS Y TÍTULO COMPETENCIAL
La Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda (en adelante, también Ley
de Vivienda), regula en el Capítulo VIII el depósito de fianzas y el
registro de contratos de arrendamiento de Fincas Urbanas.
De acuerdo con la Exposición de motivos de la Ley de Vivienda, “…en el
capítulo VIII se da respuesta favorable a la invitación que dimana de
la legislación de arrendamientos urbanos, en orden al establecimiento
y regulación de las fianzas que han de depositar las personas o
entidades arrendadoras de fincas urbanas. A este respecto, ha de
considerarse la importancia que estos depósitos sin interés tienen en
cuanto a su empleo en el estímulo de las políticas públicas de
vivienda, lo que explica la total procedencia de su incorporación en
esta disposición legal”.
Así, la Ley de Vivienda, en su artículo 54, establece la obligación de
las personas o entidades arrendadoras de fincas urbanas destinadas
tanto a vivienda como a otros usos, de depositar en las delegaciones
territoriales del departamento del Gobierno Vasco competente en
materia de vivienda la fianza establecida en el artículo 36.1 de la
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y remite a
un posterior desarrollo reglamentario las formas de depósito, mediante
ingreso directo o mediante concierto, el lugar, la forma, el plazo y
demás disposiciones precisas para su verificación.
Por otra parte, el artículo 55 de la misma norma crea el Registro de
Contratos de Arrendamiento de Fincas Urbanas de la Comunidad Autónoma
de Euskadi, en el que deberán inscribirse todos los contratos de
arrendamiento de las fincas urbanas ubicadas en el territorio de la
Comunidad, cuyo funcionamiento, modos y supuestos de inscripción,
rectificación y cancelación, así como cuantas otras disposiciones
resulten precisas, también han de establecerse reglamentariamente.
La finalidad de la norma que se informa, por tanto, es dictar una
disposición reglamentaria dirigida a desarrollar ambos preceptos,
dando así cumplimiento al mandato del legislador.
La Ley de Vivienda, en su Disposición Final primera -Autorización para
el desarrollo reglamentario- incluye la autorización al Gobierno vasco
“…para dictar y publicar, además de las disposiciones reglamentarias
expresamente previstas en esta ley, cuantas otras resulten precisas
para su cumplimiento”.
Con arreglo a lo dispuesto por el artículo 18.c) de la Ley 7/1981, de
30 de junio, sobre Ley de Gobierno, corresponde al Gobierno aprobar
mediante Decreto los Reglamentos para el desarrollo y ejecución de las
Leyes emanadas del Parlamento Vasco.
Por lo que se refiere a la competencia del Departamento impulsor de la
presente iniciativa normativa, cabe señalar que el artículo 8 del
Decreto 20/2012, de 15 de diciembre, del Lehendakari, de creación,
supresión y modificación de los Departamentos de la Administración de
la Comunidad Autónoma del País Vasco y de determinación de funciones y
áreas de actuación de los mismos, establece la competencia del
Departamento de Empleo y Políticas Sociales en las siguientes
materias: vivienda; suelo y urbanización afectos a vivienda;
arquitectura, edificación, sostenibilidad y calidad en la
construcción.
Por su parte, el Decreto 191/2013, de 9 de abril, por el que se
establece la estructura orgánica y funcional del Departamento de
Empleo y Políticas Sociales, establece en su artículo 16 que
corresponden a la Viceconsejería de Vivienda las funciones de
dirección y coordinación de las siguientes áreas de actuación: suelo y
urbanización afectos a vivienda; vivienda; arquitectura, edificación,
planeamiento vinculado a ámbitos residenciales para vivienda de
protección pública, rehabilitación, sostenibilidad y calidad en la
construcción.
A su vez, el artículo 18 del citado decreto de estructura
departamental atribuye a la Dirección de Planificación y Procesos
Operativos de Vivienda, entre otras, las funciones de asistencia
jurídica y la elaboración de proyectos normativos y convenios en
materia de política de vivienda.
III. EXAMEN DEL PROYECTO
El Proyecto de Decreto que se informa comprende 34 artículos, y cuenta
también con tres Disposiciones Adicionales y dos Disposiciones
finales.
El artículo 1 refiere el objeto de la norma, esto es, la regulación
del depósito de las fianzas derivadas de los contratos de
arrendamiento de fincas urbanas y el funcionamiento del Registro de
Contratos de Arrendamiento de Fincas Urbanas de la Comunidad Autónoma
de Euskadi.
El proyecto se divide en dos capítulos bien diferenciados: el capítulo
I regula el Depósito de fianzas, y el capítulo II, el Registro de
Contratos de Arrendamiento de Fincas Urbanas de la Comunidad Autónoma
de Euskadi.
El Capítulo I, a su vez, se divide en tres Secciones: la Sección 1ª
–Disposiciones generales-; la Sección 2ª –Régimen general-; y la
Sección 3ª –Régimen especial de depósito concertado-.
En lo que se refiere a las disposiciones generales, comienza el
artículo 2 con las personas obligadas a depositar la fianza,
correspondiendo dicha obligación a la persona o entidad arrendadora, a
la que también corresponde el derecho a solicitar su devolución.
Resulta todo ello acorde con lo dispuesto en el artículo 54 -apartados
1 y 7- de la Ley de vivienda.
El artículo 3 recoge las excepciones a la obligación de depositar
fianza. Se realiza en el apartado 1 una remisión expresa al párrafo 2
del artículo 54 de la Ley de Vivienda (en dicho artículo se excepciona
de la obligación a las administraciones públicas, sus organismos
autónomos, las entidades de derecho público, los demás entes públicos
dependientes de aquellas y las entidades de titularidad pública que
tienen por objeto la mediación en el alquiler cuando actúen como
arrendadoras y en relación con el arrendamiento de viviendas de
protección pública y anejos vinculados a estas o locales arrendados a
entidades sin ánimo de lucro declaradas de utilidad pública o interés
social), y, en lo que concierne al apartado 2, se recoge una excepción
(la de esas mismas entidades cuando actúan como arrendadoras de
viviendas libres obtenidas en virtud de programas públicos de
intermediación o cesión) que no se contempla en el artículo 54.2 de la
Ley de Vivienda. No obstante, se entiende por quien informa que es una
equiparación acorde con la ley.
El artículo 4 (en consonancia con lo dispuesto en el artículo 54.3 c)
de la Ley de Vivienda) hace referencia a los arrendamientos de fincas
urbanas por temporada, disponiendo el apartado 1 que la cuantía de la
fianza exigida será proporcional al plazo de duración del contrato,
tomando como referencia que las dos mensualidades establecidas en el
artículo 3.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos
urbanos, corresponden al contrato de un año de duración.
Por su parte, el apartado 2 de este mismo artículo indica que “A estos
efectos, tienen la consideración de arrendamientos de temporada los de
duración inferior a un año, tanto de viviendas, como de fincas para
desarrollar algunas de las actividades dispuestas en el artículo 3.2
de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos”.
El artículo 5 contempla dos regímenes de depósito: el general
(consiste en el ingreso directo del importe de la fianza por parte de
la persona o entidad arrendadora), y el especial (régimen concertado
por el cual la persona o entidad arrendadora deposita las fianzas
correspondientes a uno o varios contratos de arrendamiento),
desarrollando el apartado 5 del artículo 54 de la Ley de Vivienda, que
establece que “Reglamentariamente se determinarán las formas de
depósito, mediante ingreso directo o mediante concierto, así como el
lugar, la forma y el plazo y demás disposiciones precisas para su
verificación”.
El artículo 6, bajo el título “Naturaleza del depósito”, incluye un
contenido que se refiere, tanto al depósito, como al recargo de
extemporaneidad, ambos ingresos de derecho público, por lo que podrá
utilizarse la vía ejecutiva para el ingreso tanto de las fianzas no
depositadas en los plazos correspondientes, como de las sanciones que
deriven del incumplimiento de dicha obligación de depósito (artículo
54.6 de la Ley de Vivienda).
Establece asimismo el citado artículo 6 en el párrafo 3 que los actos
dictados por los órganos de la Administración de la CAE sobre el
depósito de fianzas son susceptibles de recurso de acuerdo con lo
previsto en la legislación reguladora del Procedimiento Administrativo
Común de las Administraciones Públicas y de la Jurisdicción
Contencioso-Administrativa.
El artículo 7 regula los “Efectos del depósito entre las partes”. Se
incluyen tres apartados, recogiendo el primero de ellos la obligación
de la parte arrendadora de entregar copia del resguardo (se recoge
asimismo en el artículo 10, al que el propio apartado 1 del artículo 7
se remite) o del certificado de inscripción, según se trate del
régimen general o del concertado. El segundo apartado recuerda que el
cumplimiento de la obligación de depositar la fianza y su devolución
no eximen a las partes del cumplimiento de las obligaciones adquiridas
en virtud del contrato de arrendamiento, y el tercer apartado recuerda
asimismo que corresponde a los tribunales ordinarios resolver las
controversias que se susciten en relación con la restitución de la
fianza a la parte arrendataria a la finalización del contrato.
Se recogen, así, bajo este epígrafe, tanto lo que se podría denominar
un “efecto” del depósito como contenidos cuya inclusión en el texto
del proyecto tienen la posible finalidad de evitar, por razones de
operatividad, que se dirijan a la Administración reclamaciones que han
de dirigirse a otras instancias.
La sección 2ª del Capítulo I (artículos 8 a 14) regula el régimen
general de depósito.
El artículo 8 dispone que el plazo para depositar la fianza es de un
mes a contar desde la fecha de formalización del contrato (o del
visado del contrato, en el caso de arrendamiento de viviendas de
protección pública celebrados entre particulares), en la delegación
territorial de vivienda correspondiente (lugar ya determinado en el
artículo 54 de la ley de Vivienda, que dispone que el depósito se hará
en delegación territorial del departamento competente en materia de
Vivienda).
El artículo 9 dispone que ha de cumplimentarse un formulario oficial
para depositar la fianza, disponible tanto en las oficinas de Zuzenean
como en una dirección electrónica. El ingreso se realiza a través del
Sistema de Pagos y Cobros de la Administración (en este punto, quizás
sería deseable aclarar o ampliar un poco el sistema de ingreso, pues
la alusión es muy escueta), y es obligado presentar un ejemplar del
contrato de arrendamiento, salvo que éste sea verbal o haya sido
anteriormente visado por el departamento competente en materia de
vivienda.
Constando ya un formulario oficial, no se entiende bien la necesidad
de presentar este documento.
Por otro lado, mencionar que el formulario (que no se adjunta) deberá
contener los datos que se exigen para la inscripción.
El artículo 10 –Resguardo del depósito- recoge en su apartado primero
la obligación de la delegación territorial de vivienda de expedir y
entregar a la persona o entidad arrendadora un resguardo de depósito y
una copia del mismo para su entrega a la parte arrendataria.
En sucesivos apartados de este artículo se contemplan los datos
mínimos que debe contener el resguardo, la necesidad de extender un
nuevo resguardo en caso de actualización de la fianza, y, finalmente,
la obligación de la delegación territorial de vivienda de expedir
certificados acreditativos de depósito a solicitud de cualquiera de
las partes.
El artículo 11 contempla la emisión de duplicados en caso de pérdida,
sustracción o destrucción del resguardo.
El artículo 12, por su parte, regula lo concerniente a la solicitud de
devolución de la fianza. En su apartado primero, establece que “La
persona o entidad arrendadora podrá solicitar en la delegación
territorial de vivienda la devolución de la fianza depositada en los
cuatro años posteriores a la extinción del contrato”.
Respecto a este particular, a pesar de que el  plazo de cuatro años es
bastante estable, quizás hubiese sido más aconsejable hacer una
remisión a que este tipo de ingresos tendrán el tratamiento que fije
la normativa reguladora de la Tesorería General del País Vasco para
los mismos. Si bien la técnica de remisión no garantiza la seguridad
jurídica, sí permite que la norma perviva a eventuales cambios.
La solicitud de devolución se debe ajustar a un modelo oficial,
disponible en las oficinas de Zuzenean y en una dirección electrónica
que se adjunta, y, con respecto a la presentación de la documentación,
ésta puede hacerse tanto por medios electrónicos como de forma
presencial, aunque en relación a este último punto, ha de indicarse
que, a diferencia del depósito (que, de acuerdo con el artículo 8, ha
de realizarse en la delegación territorial), no se indica el lugar en
el que debe solicitarse la devolución, que, cabe deducir, es cada
delegación territorial.
El artículo 13 regula el modo en que se realiza la devolución del
depósito (transferencia bancaria), que deberá realizarse en el plazo
máximo de tres meses desde la solicitud (plazo que viene ya
establecido en el artículo 54.7 de la Ley de Vivienda), momento a
partir del cual el depósito devengará el interés legal del dinero
(desde la fecha de vencimiento del plazo hasta la efectiva devolución
de la fianza), siempre y cuando no se haya hecho efectiva la
devolución por causa no imputable a la persona solicitante.
El artículo 14, último de la sección referida al régimen general,
recoge el supuesto de cese en este régimen en el caso de acceso de la
persona o entidad arrendadora al régimen especial concertado.
La sección 3ª del capítulo I (artículos 15 a 24) está dedicada al
régimen especial de depósito concertado. Para acceder al mismo, previa
inscripción de los contratos en el Registro de Contratos de
Arrendamiento de Fincas Urbanas de la CAE, se ha de cumplir con alguno
de los dos requisitos siguientes: disponer de un mínimo de 10 fincas
urbanas; o tener la obligación de depositar la fianza o fianzas por
importe igual o superior a 30.000 euros.
Es necesaria la solicitud previa (artículo 16) dirigida a la dirección
competente en materia de planificación y procesos operativos de
vivienda, y, de acuerdo con el apartado tercero del mencionado
artículo 16, la solicitud debe hacerse exclusivamente por medios
electrónicos en la sede electrónica de la Administración Pública de la
CAE, y ha de ir acompañada de la relación de documentos que se señala.
Ha de traerse a colación la Ley 11/2007, de 22 de junio, de acceso
electrónico de los ciudadanos a los Servicios Públicos, así como el
Decreto 21/2012, de 21 de febrero, de Administración Electrónica, que
en el artículo 28 se pronuncia en los mismos términos que el artículo
27.6 de la Ley 11/2007:
Ley 11/2007, de 22 de junio, de acceso electrónico de los ciudadanos a
los Servicios Públicos
“Artículo 27 Comunicaciones electrónicas
1. Los ciudadanos podrán elegir en todo momento la manera de
comunicarse con las Administraciones Públicas, sea o no por medios
electrónicos, excepto en aquellos casos en los que de una norma con
rango de Ley se establezca o infiera la utilización de un medio no
electrónico. La opción de comunicarse por unos u otros medios no
vincula al ciudadano, que podrá, en cualquier momento, optar por un
medio distinto del inicialmente elegido.
2. Las Administraciones Públicas utilizarán medios electrónicos en sus
comunicaciones con los ciudadanos siempre que así lo hayan solicitado
o consentido expresamente. La solicitud y el consentimiento podrán, en
todo caso, emitirse y recabarse por medios electrónicos.
6. Reglamentariamente, las Administraciones Públicas podrán establecer
la obligatoriedad de comunicarse con ellas utilizando sólo medios
electrónicos, cuando los interesados se correspondan con personas
jurídicas o colectivos de personas físicas que por razón de su
capacidad económica o técnica, dedicación profesional u otros motivos
acreditados tengan garantizado el acceso y disponibilidad de los
medios tecnológicos precisos.”
En el presente supuesto, la posibilidad de realizar la solicitud
exclusivamente por medios electrónicos se justifica en la memoria que
se adjunta al expediente en los siguientes términos “…Habida cuenta de
que gran parte de los arrendadores que pueden acceder al régimen
concertado son personas jurídicas y el resto son personas físicas con
una capacidad económica superior a la media de la ciudadanía y cierta
dedicación profesional al arrendamiento de fincas urbanas, se ha
optado por la vía electrónica para la tramitación de solicitudes,
sobre todo teniendo en cuenta que a la entrada en vigor de la Ley
39/2015, de 1 de octubre del Procedimiento Administrativo Común de las
Administraciones públicas, las personas jurídicas estarán obligadas en
todo caso a relacionarse a través de medios electrónicos con las
Administraciones Públicas…”
Ha de indicarse a este respecto que, si bien es previsible que la
mayoría de los casos de solicitud de régimen concertado se realice por
personas jurídicas, en cuyo caso cabe presuponer el acceso y
disponibilidad de los medios tecnológicos precisos, en el caso de las
personas físicas resulta aventurado afirmar que en las mismas
concurran dichas circunstancias, sin que se aprecie en la
documentación que obra en el expediente, que en ellas concurran los
requisitos exigidos en el ya transcrito artículo 27.6 de la Ley
11/2007 “…que por razón de su capacidad económica o técnica,
dedicación profesional u otros motivos acreditados tengan garantizado
el acceso y disponibilidad de los medios tecnológicos precisos” .
La previsión legal ampara la eventual restricción en la fórmula de
relación con la Administración y, como tal restricción, debe hacerse
una fundamentación escrupulosa. Presuponer la capacidad técnica o
dedicación profesional quedaría amparado, en todo caso, para el caso
de arrendadores que, efectivamente, cumplan ese carácter profesional.
El artículo 17 hace referencia a la subsanación de la solicitud en
caso de que ésta fuese defectuosa o la documentación incompleta y, en
lo que se refiere a la Resolución de concesión o denegación del
concierto (artículo 18), se dictará por la persona titular de la
dirección competente en materia de planificación y procesos operativos
de vivienda, notificándose a la persona interesada en el plazo máximo
de tres meses a contar desde la recepción de la solicitud. El silencio
es positivo (artículo 18.3).
Se fija el contenido que debe tener la resolución, que debe asignar un
número identificativo al concierto, especificar su cuantía inicial, e
indicar la forma de hacer el ingreso.
La cuantía inicial del depósito (artículo 19) ascenderá al 90% del
total de las fianzas incluidas en el concierto (cantidad que deberá
ser ingresada, de acuerdo con el artículo 20, en caso de concederse el
concierto, en el plazo máximo de un mes a partir del día siguiente de
la notificación de la resolución), quedando el 10% restante en poder
de la persona o entidad arrendadora.
El apartado 3 del artículo 20 hace referencia a las consecuencias del
ingreso extemporáneo del depósito, mediante una remisión al artículo
54.6 de la Ley de Vivienda, siendo, en cierto modo, un previsión
reiterativa, pues en la sección 1ª del Capítulo I -Disposiciones
Generales-, en el artículo 2, ya se recoge que se impondrán recargos
por extemporaneidad, realizándose de igual modo una remisión a la Ley
de Vivienda.
El artículo 21, bajo el título de “Liquidaciones ordinarias”,
contempla la obligación de presentar una autoliquidación, el plazo y
el lugar para presentarla, así como la documentación que debe
acompañarla, y, por su parte, el artículo 22 recoge el derecho de la
persona o entidad titular del concierto de presentar una
autoliquidación extraordinaria, y las circunstancias en la que ésta
puede producirse.
Los artículos 23 y 24 regulan, respectivamente, la modificación y la
extinción del concierto, contemplándose un único supuesto de
modificación (la adquisición por una nueva persona o entidad de las
fincas urbanas acogidas al concierto que conlleve una subrogación en
la parte arrendadora).
En lo que atañe a la extinción del concierto (artículo 24) se
producirá tanto ”a solicitud de la persona o entidad arrendadora o
cuando ésta deja de cumplir los requisitos de acceso establecidos en
el artículo 15”, mediante resolución de la persona titular de la
dirección competente en materia de planificación y procesos operativos
de vivienda.
El Capítulo II (artículos 25 a 34) regula el Registro de Contratos de
Arrendamiento de Fincas Urbanas de la Comunidad Autónoma de Euskadi,
registro que la Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda, crea en su
artículo 55, como un registro “de carácter administrativo, dependiente
del departamento del Gobierno Vasco competente en materia de vivienda,
y en el que deberán inscribirse todos los contratos de arrendamiento
de las fincas urbanas en el territorio de la Comunidad”.
Comienza el Capítulo II del proyecto de decreto con el artículo 25, “Características
y adscripción orgánica”, en el que se dispone que el Registro acredita
el cumplimiento de la obligación de inscripción y contiene los datos
correspondientes a los contratos suscritos. El órgano responsable es
la persona titular de la dirección competente en materia de
planificación y procesos operativos de vivienda, siendo los órganos
encargados de su gestión las delegaciones territoriales del
departamento competente en materia de vivienda.
El artículo 26 regula el acceso a los datos contenidos en el Registro
(La Ley de vivienda alude a esta cuestión en el 55.2, estableciendo
que “Reglamentariamente se regulará su funcionamiento (del registro),
…, con escrupuloso respeto de la normativa aplicable en materia de
confidencialidad y de protección de datos de carácter personal.”).
Los dos primeros apartados del artículo 26 del proyecto disponen,
respectivamente, el acceso a los datos de las partes contratantes y
sus causahabientes, así como del Ararteko, Defensor del pueblo,
Ministerio Fiscal, Jueces y Tribunales, y Administraciones Públicas,
de conformidad con lo previsto en la legislación vigente, y en el
apartado tres se dispone que “El resto de personas tendrá el acceso a
los datos contenidos en el Registro de Contratos de Arrendamiento de
Fincas Urbanas de la Comunidad Autónoma de Euskadi de conformidad con
lo previsto en el capítulo III del Título I de la Ley 19/2013, de 9 de
diciembre, de transparencia, acceso a la información pública y buen
gobierno.”
En primer lugar, dada la normativa referente al acceso sobre la
información pública actualmente en fase de elaboración en nuestra
Comunidad Autónoma, hubiera sido quizás más conveniente evitar
referencias a la normativa del Estado, y referirse genéricamente a la
normativa que regule la materia.
En lo que se refiere a la Ley 19/2013, en el Título I -Transparencia
de la actividad pública-, Capítulo III – Derecho de acceso a la
información pública-, contiene una definición de lo que ha de
entenderse por información pública. Así, indica (artículo 13) que “Se
entiende por información pública los contenidos o documentos,
cualquiera que sea su formato o soporte, que obren en poder de alguno
de los sujetos incluidos en el ámbito de aplicación de este título y
que hayan sido elaborados o adquiridos en el ejercicio de sus
funciones.”
De acuerdo con el artículo 15.3 de la Ley 19/2013, cuando la
información solicitada no contuviera datos especialmente protegidos,
se concederá el acceso previa ponderación suficientemente razonada del
interés público en la divulgación de la información y los derechos de
los afectados cuyos datos aparezcan en la información solicitada, en
particular su derecho fundamental a la protección de datos de carácter
personal, tomando en consideración una serie de criterios, entre los
que se encuentran la justificación por los solicitantes de su petición
en el ejercicio de un derecho o el hecho de que tengan la condición de
investigadores y motiven el acceso en fines históricos, científicos o
estadísticos (15.3-b), el menor perjuicio de los derechos de los
afectados en el caso de que los documentos únicamente contuviesen
datos de carácter meramente identificativo de aquéllos (15.3-c), y la
mayor garantía de los derechos de los afectados en el caso de que los
datos contenidos en el documento puedan afectar a su intimidad o a su
seguridad, o se refieran a menores de edad (15.3-d).
En el reciente Dictamen CN 14-037, de fecha 15 de enero de 2015,
relativo a la consulta formulada por el Gobierno vasco sobre la
legalidad del acceso a través de Internet de los datos de carácter
personal de propietarios de animales, la Agencia Vasca de Protección
de Datos considera que la cesión de datos contenidos en el Registro
General de Identificación de Animales de la CAE (REGIA) debiera
limitarse a los afectados o, en su caso, a terceros titulares de un
interés legítimo, tal y como sucede en otros registros”..
Indica la Agencia que, visto el artículo 11 de la Ley Orgánica
15/1999, de protección de Datos de Carácter Personal (que establece la
necesidad de consentimiento del afectado en el punto 1 y en el punto 2
las excepciones a dicha regla general, siendo la única posible en ese
supuesto la contemplada en el apartado a): “cuando la cesión está
autorizada en una ley”), al no existir una ley habilitadora para el
tratamiento de datos objeto de análisis, se concluye que “…ni en la
normativa sectorial citada, ni en la en ella invocada, se contiene
habilitación alguna para deducir el carácter público del registro, por
lo que, la cesión de la información personal incluida en el mismo,
debiera limitarse a los afectados o, en su caso, a terceros titulares
de un interés legítimo, tal y como sucede en otros registros”.
Habida cuenta de que ni de la Ley de Vivienda, ni de ninguna otra
norma, cabe deducir el carácter público del registro de contratos de
arrendamiento, a juicio de quien informa resulta procedente la
petición de informe a la Agencia Vasca de Protección de Datos de
Carácter Personal, petición, por otro lado, prevista en la Orden de 23
de noviembre de 2015, del Consejero de Empleo y Políticas Sociales,
por la que se inicia el procedimiento de elaboración del proyecto de
Decreto del Depósito de Fianzas y del Registro de Contratos de
arrendamiento de fincas urbanas de la CAE.
El artículo 27 hace referencia a la inscripción de los contratos, que
se realizará a instancia de la parte arrendadora o de oficio por las
delegaciones territoriales. Como se indica en la Exposición de motivos
del decreto, “…una vez depositada la fianza, la Administración ya
dispone de todos los datos precisos para practicar la inscripción,
puesto que el formulario de depósito se los ha proporcionado. También
dispone de los datos referidos a los contratos de arrendamiento de
viviendas de protección pública sometidos a visado del departamento
del Gobierno vasco competente en materia de vivienda. En estos casos,
la inscripción se practica de oficio, lo que, sin duda, supone una
reducción muy significativa de las cargas administrativas que debe
soportar la ciudadanía. La inscripción a instancia de parte se limita
estrictamente a los supuestos en que la Administración carece de
información sobre la existencia y características de los contratos .”
La memoria explicativa que se adjunta al expediente subraya asimismo
el objetivo de no imponer nuevas cargas administrativas a la
ciudadanía.
En cuanto a la solicitud de inscripción, ésta debe presentarse
exclusivamente por medios electrónicos en la sede electrónica de la
Administración pública de la CAE, en relación a lo cual, además de
reiterar lo ya mencionado en este informe respecto al artículo 16 del
proyecto, se apunta que, de acuerdo con la memoria explicativa, la
mayor parte de los contratos se inscriben de oficio, realizándose a
instancia de parte los celebrados por las entidades exentas de la
obligación de depositar fianza que no hayan de someterse al visado del
departamento competente en materia de vivienda y los celebrados por
personas o entidades arrendadoras acogidas al régimen especial
concertado que no hayan de someterse al visado del departamento
competente en materia de vivienda, si no estuvieran previamente
inscritos.
El artículo 30 dispone que corresponde a la persona titular de la
dirección competente en materia de planificación y procesos operativos
de vivienda resolver las solicitudes de inscripción, resolución que
debe dictarse en el plazo máximo de tres meses a contar desde la
recepción de la solicitud, operando el silencio positivo en caso de
vencimiento del plazo máximo sin habérsele notificado resolución
expresa.
El artículo 31 recoge los datos que se harán constar en el asiento de
inscripción, correspondiendo a las delegaciones territoriales de
vivienda (artículo 32) la emisión de un certificado comprensivo de los
datos recogidos en la misma.
En caso de alteración de las condiciones del contrato original habrá
de modificarse la inscripción (artículo 33), sea a instancia de parte
o de oficio.
Finalmente, el artículo 34 regula lo concerniente a la cancelación de
la inscripción, recogiendo los supuestos en que se realizará de
oficio, a instancia de la parte arrendadora, y el supuesto en que se
realice a instancias de la parte arrendataria, cuando las
inscripciones continúen vigentes por causa imputable a la parte
arrendadora, siempre que venga acompañada de un documento firmado por
ambas partes o la sentencia judicial firme que acredite la extinción
del contrato.
El decreto contiene, además, tres Disposiciones Adicionales y dos
Disposiciones Finales.
La primera de las disposiciones adicionales hace referencia a los
conciertos de depósito de fianzas existentes a la entrada en vigor del
decreto, cuya subsistencia dependerá del cumplimiento de los
requisitos que se establecen en el decreto.
La segunda y tercera se refieren a situaciones generadas en el momento
de dictado de la Ley y el Reglamento. En concreto, la disposición
adicional segunda establece un plazo de tres meses para depositar las
fianzas correspondientes a los contratos suscritos entre la entrada en
vigor de la Ley de Vivienda y la entrada en vigor del decreto, plazo
transcurrido el cual serán de aplicación los recargos por ingreso
extemporáneo. La Disposición adicional tercera, por su parte, dispone
sobre la inscripción de los contratos suscritos tras la entrada en
vigor de la Ley de Vivienda
El decreto se cierra con dos Disposiciones Finales, una sobre la
autorización para el desarrollo de lo previsto en el decreto, y la
última que dispone su entrada en vigor el día siguiente al de su
publicación en el BOPV.
IV. IMPACTO EN LA EMPRESA
De conformidad con lo establecido en el artículo 6 de la Ley 16/2012,
de 28 de junio, de Apoyo a las Personas Emprendedoras y a la Pequeña
Empresa del País Vasco, con carácter previo a cualquier nueva
regulación o norma promovida por la Comunidad Autónoma del País Vasco,
el Gobierno Vasco, a través de sus servicios jurídicos, realizará un
informe de evaluación del impacto en la constitución, puesta en marcha
y funcionamiento de las empresas. Dicho informe será preceptivo en el
procedimiento de elaboración de las disposiciones de carácter general,
y deberá remitirse, en todo caso, al Parlamento con los proyectos de
ley.
La ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda, establece la obligación de
las personas o entidades arrendadoras de fincas urbanas destinadas
tanto a vivienda como a otros usos, de depositar en las delegaciones
territoriales del departamento del Gobierno Vasco competente en
materia de vivienda la fianza establecida en el artículo 36.1 de la
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos
Tal y como se indica en su Exposición de motivos, “ … ha de
considerarse la importancia que estos depósitos sin interés tienen en
cuanto a su empleo en el estímulo de las políticas públicas de
vivienda, lo que explica la total procedencia de su incorporación en
esta disposición legal”.
La Ley ha optado, así, porque se depositen y gestionen los depósitos
de las fianzas en el seno de la Administración, y no en el ámbito de
la empresa privada, con el objetivo de estimular las políticas
públicas de vivienda.
Aparte el aspecto señalado, con repercusión en el ámbito económico
privado aunque sin incidencia, que se observe, en la materia que nos
ocupa, y que, en todo caso, viene determinado por la Ley de Vivienda,
no se aprecia en la norma que se informa (no consta, por otro lado, en
la documentación aportada por la dirección gestora pronunciamiento
sobre esta materia) impacto en la constitución, puesta en marcha y
funcionamiento de las empresas.
V.- ASPECTOS FORMALES: TÉCNICA LEGISLATIVA Y TRAMITACIÓN
En lo referente a aspectos de técnica legislativa cabe señalar que el
proyecto cumple en general con las Directrices para la elaboración de
proyectos de ley, decretos, órdenes y resoluciones aprobadas por
Acuerdo de Consejo de Gobierno de 23 de marzo de 1993.
En lo que atañe al procedimiento, señalar que se han cumplimentado los
trámites conducentes a dar a conocer en el espacio colaborativo
Legesarea el inicio del procedimiento de elaboración de la presente
norma, y se ha formalizado el alta del presente expediente en la
aplicación informática para la tramitación de las Disposiciones
Normativas de Carácter General, todo ello, de conformidad con los
Acuerdos de Consejo de Gobierno de 28 de diciembre de 2010 y de 27 de
noviembre de 2012, por el que se aprueban las instrucciones para la
tramitación electrónica de determinados procedimientos de la
Administración Pública de la CAE.
En otro orden de cosas, el proyecto de decreto examinado, tras ser
informado por esta Dirección de Servicios, deberá ser objeto del
trámite de audiencia, en los términos expresados en la Orden de 23 de
noviembre de 2015 del Consejero de Empleo y Políticas Sociales, y ser
sometido a los informes que se relacionan en dicha orden.
Continuando con los informes cuya emisión resulta preceptiva, señalar
que la Oficina de Control Económico deberá emitir informe de control
económico-normativo en relación al presente proyecto de decreto, según
las competencias atribuidas a dicho órgano por la Ley 14/1994, de 30
de junio, desarrollada por Decreto 464/1995, de 31 de octubre.
Por último, resulta igualmente preceptivo el Dictamen de la Comisión
Jurídica Asesora de Euskadi, de conformidad con lo dispuesto en el
artículo 3.1.c) de la Ley 9/2004, de 24 de noviembre, reguladora de
dicha Comisión.
En Vitoria-Gasteiz, a 1 de diciembre de 2015
ASESORÍA JURÍDICA
Fdo: MARIA TERESA TORRE
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